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物业服务撤离之后：一个万人小区的30天混乱实录

“任何车辆都能随便进出，垃圾堆得漫出桶，电梯坏了没人修，晚上回家提心吊胆……”这不是电影里的末日场景，而是江西抚州一个上万人口小区在物业撤离后的真实日常。

2025年春节前夕，当泽源华府小区的业主们准备迎接新年时，物业公司却突然“跑路”了。这个位于临川区政府旁边、曾经是当地标杆的豪华社区，一夜之间陷入了无人管理的真空状态。

• 电梯停摆，居民被困其中求助无门；

• 消防通道被堵死，安全隐患一触即发；

• 监控全面瘫痪，电动车飞线充电随处可见。

“难道真要等出人命了，才会有人管吗？”一位业主在群里发出的质问，道出了所有人的焦虑。

从“明星小区”到“混乱地带”

时间倒回十几年前。那时的泽源华府，是当地人口中的“高档小区”：亭台楼阁、小桥流水、音乐喷泉每周准时绽放，单元门禁系统完善，监控全覆盖。业主们以居住于此为荣。

转折点出现在三四年后。设施开始老化，物业却以“没有经费”为由拒绝维修。路灯一个个熄灭，喷泉成了摆设，门禁形同虚设。更糟的是，房屋渗水、家中失窃等问题频发，物业却无力解决。

信任崩塌像多米诺骨牌一样迅速蔓延。越来越多的业主拒绝缴纳物业费，而收不到钱的物业也越来越难以提供服务——恶性循环就此形成。

业委会的仓促上阵与失败尝试

2021年10月，部分业主试图打破僵局，仓促成立了业委会并引进了新物业。然而，这次改变只带来了短暂的希望。

新物业入驻头两个月表现尚可，半年后便“原形毕露”，服务水平甚至不如从前。更戏剧性的是，三名业主将新物业告上法庭并胜诉——法院认定这次入驻程序违法。本就脆弱的信任彻底瓦解，物业费收缴率再创新低，新物业在维持不到两年后，于2024年1月撤离。

全国范围内的“物业撤离潮”

泽源华府的遭遇并非孤例。今年以来，龙湖物业、中海物业、金科服务等十多家知名物业公司都纷纷从部分小区撤场。

“物业退场现象的出现，主要是因为盈利空间的萎缩。”一位从业多年的物业经理指出，“当物业费收缴率低、欠款累积，项目就无法正常运营。”

特别是在一些入住率低的新建小区，固定的运营成本（如安保、保洁工资、公共水电费）难以被有限的物业费覆盖，长期亏损最终导致物业选择离开。

没有物业的日子，居民如何自救？

面对真空期，各地小区探索出了不同的应对之道。

在北京门头沟区，几个无物业小区通过“揭榜挂帅”机制，组建了由热心居民组成的维修队伍，通过“居民点单—能人接单—社区派单”的模式，解决日常维修问题。 他们还与专业物业公司签订《服务代管协议》，引入专业力量完成化粪池清淤、路灯改造等技术要求较高的工作。

在河北廊坊的国际花园社区，居民们探索出了“0物业费”的自洽模式——每户每年缴纳120元公共维护基金，专项用于垃圾清运、设备维修等基础服务，并实行财务透明制度。

破解困局：从“互相对立”到“共生共赢”

物业与业主的关系，本不应该是水火不容。

在长沙的湘熙水郡小区，物业通过“共治模式”，选聘业主作为监督员，搭建议事长廊倾听民意，使物业费收缴率超过95%，业主满意度达到93分。

万科物业则推出了“弹性定价”模式和508项服务清单，业主可以像“点菜”一样按需选择服务项目，明明白白消费。

政府的角色也不能缺席。

浙江天台县通过三种模式彻底解决了无物业小区问题：对条件成熟的小区引入专业物业；对自主管理能力强的推行党建引领自管；对条件薄弱的小区则由社区托管，形成“四位一体”物管体制。

明天的早餐在哪里？

物业撤离30天后的泽源华府，在业委会垫资6000元清运垃圾后，勉强度过了春节。但根本问题远未解决。

这个万人大社区的困境，折射出当前中国社区治理的普遍难题：业主期待优质服务却不愿付费，物业面临成本上升却难以提价，双方缺乏信任与沟通机制。

没有物业的小区，就像失去管家的大家庭，再豪华的宅院也难逃衰败命运。物业服务撤离的第31天，泽源华府的业主们仍在等待，等待一个既能提供专业服务、又价格合理的“新管家”，更等待一种相互理解、共治共享的社区新生态。

而这一切，需要业主、物业公司和政府部门的共同努力——毕竟，一个好的小区，不该是战场，而应该是家园。